2017年 12月 18日 星期一    English    中文繁體
买房流程

  拥有一个属于自己的房产可能是大多数人一生中最重要的事情之一。重要不仅是因为它涉及的金额庞大,同时也将使你的生活方式发生重大改变。因此,在作出买房决定的时候一定要慎重。这主要考虑自己眼下的经济 状况,工作状态,生活方式等等。
以下5点是拥有房产为你的生活带来的主要影响:
     a. 生活 稳定感增强。
     b. 你将有更大的自由度把你的家装饰成你喜欢的样子。
     c. 房屋的增值可能使你的财务安全性提高。
     d. 财务压力随之而来。首付,月供,保险,地税将会给您的财务带来压力。
     e. 房产维护将使你付出更多的时间,精力和金钱

买房流程


在你经过深思熟虑,得到肯定的答案之后,下面就是一般的买房流程:

1. 财务状况评估

     请找一个贷款经纪,作一份Pre-Approval。这将为您以后的看房,定合同,讨价还价,起到意想不到的作用。
     
     除房价之外,还有什么费用是您必须在房屋交接时或之前支出的呢?点击这里了解,这将有效避免意想不到的开支给您带来麻烦。

 

2. 寻找合适的地产经纪。

            经过第一步,你基本已知到你能买 什么价位的房子。 现在是时候找一个专业的地产经纪。专业地产经纪会根据您的具体情况和要求,协助您选定区域和房屋类型。当然,有些人士对自己 要求的区域和房型早已成竹在胸,就没有必要多此一举。通常,当您的价位和房型决定以后,您对区域的选择会受到一定的限制.

 

3. 看房。

         在充分了解了您的要求之后,
经纪会通过各种渠道为您搜索
符合要求 的房产,供您挑选。挑中的,经纪会替 你预约实地看房。在看房的过程中,您 可以随时调整您的要求。但这样的调整 一定要与经纪沟通,让他及时了解,只 有经纪充分了解您,包括多方面,才能 为您更好的服务。同时,在这个过程中, 经纪会利用他的专业知识和经验,为您 评价每一个房产的优缺点,发现可能存 在的潜在问题。以及Neighborhood的 基本情况。

   以下是看房过程中应着重注意的方面:

          外部状况:
1. 房顶,  外壁等的状况。
2. 房子周围的地势,看是否有排水上的问题.(注意房顶排水管)
3. 停车状况如何.
4. 房子周围的环境.
              
          内部状况:
1. 基本维护情况. 地板,墙壁,屋顶, 门把手,电开关, 门窗开关是否顺畅.
2. 节能状况: 取暖的热源是什么,电,气,油. 门窗密封情况.
3. 检查水管系统, 有无漏水生锈等问题.
4. 查看地下室是否干燥, 有无漏水痕迹, 墙壁有无裂缝
5. 查看配电盘, 看电流量指数(Amp)
6. 检查房内通风情况, 主要是厨房和卫生间.
6. 注意房子结构有没问题. 如果门窗开起来不顺畅, 地板变形, 表明结构可能有问题.
7. 测试水压. 打开水龙头测试压力.


          看房的经验总结:

             a. 千万不要为找不到合适的房子而着急。因为急而不智。
             b. 当您看中的时候,一定要快速出击。好的Deal稍纵即逝。
             c. 十全十美几乎没有,明智选择您可以做到。
             d. Location(位置) 和 Layout(格局/布局)缺一不可。

4. 起草合同书。
   
    俗称下Offer。当您看中一个让您心动的房子之后,您决定给Offer。经纪会提供你关于该房产的全方位信息,及附近近期卖掉的同类房子的成交价,以帮助您给出一个合理的价格。Offer 包括的主要内容有:价格,定金,有效期,房屋交接日期,条件等等。您签了字的Offer,通过卖方经纪转给Seller。由此展开讨价还价的过程。直到达成双方都可以接受的条款。这个过程一般需要几个小时到几天不等。通常24-48小时比较常见。 一般情况下,这时候双方达成的协议是由条件接受。条件通常包括贷款,验房,Condo公司报告(Condominium)。贷款和验房条件期限一般为5天。Condo公司报告一般10天。这些条件主要用来保护Buyer。即这些条件 在规定期限内都满足之后,协议才最终确立。否则,定金退回。不过, 卖主更容易接受条件少或没条件的Offer.

5. 交付定金。

  安省统一使用的地产合同规定,Offer接受之后24小时之内,Buyer应把合同规定之定金以现金支票(Bank draft/Money Order) 形式交由卖方经纪公司保管。定金的多少没有统一规定,GTA常见的应在房价的5%左右 ,一般不超过10%,越多越能表示Buyer的诚意。定金将被用于冲抵房价。鉴于定金的交付有严格的时间限制,Buyer应该把这部分资金处于随时可支取状态。

6. 贷款,验房,找律师

  offer被接受之后,Buyer应在合同规定期限内完成贷款和验房。常见期限为5天。这个过程需要地产经纪,贷款经纪,验房师协助完成。如果顺利,贷款和验房结果满意,经纪会准备一份文件(Waiver),告诉Seller取消这两个条件。至此合同最终确立。如果贷款出现问题,不能完成,经纪会准备另外一份文件(Mutual Release),告知对方,条件不能满足,合同解除,定金退回。如果验房发现比较严重的问题,一般有两种解决办法。其一,Buyer放弃,Mutual Release,解除合同,定金退回。其二,buyer 要求seller对发现的问题进行维修。如果Seller 同意,经纪会起草一份文件(Amendment),取消原有条件,加入维修条款。买卖双方签字,作为原合同的一部分执行。至此合同最终确立。
如果所买房屋是Condominium(有管理费),除上述两条件之外,一般还会有一个检查Condo公司报告(Status Certificate)的条件。也是一个保护Buyer的条件。一般期限为10天。此一文件通常有Buyer的律师过目并给出意见再由Buyer决定。结果的处理与贷款条件一样。
    找律师一般在条件满足之后进行。 如果是Condominium则需要在对方提供Status Certificate之前完成。
所有这一切事务,地产经纪都会提供协助。

7. 买房屋保险。

  buyer必须在房屋交接之前为房屋买好保险(property owner's insurance). 这是贷款银行和安省法律要求的。 一般人会和自己的汽车保险选同一家公司,这样会拿到一定的折扣(这需要比较)。

8. 房屋交接(Closing)

  一般经纪都会在合同中规定,buyer在交接前,还可以有1-2次看房。其目的是帮助buyer为搬家做准备。比如丈量房间尺寸以便买家具。还有一条就是确保房屋正常状态 下交接。这两次看房由经纪安排带领完成。  没什么意外,在交接之前的1-2天,律师会通知buyer去签字交钱(包括减去定金后的首期款,律师费,地产转让税,调整费用)。
  一般交接当天下午3:00-5:00pm,律师会通知buyer去律师楼取钥匙。至此,房子全部交接完毕。

9. 搬入新居后的注意事项。

     A. 确认地税,水,电,气账户已经正确建立。特别是地税,一定按时缴纳。如发现原房主欠费或费用计算有误,应立即通知律师解决。
     B. 可能有陌生人上门推销 电,气,甚至热水器租赁, 请尽量不要理会。特别是首次购房者,由于不熟悉情况,加上推销者有意欺骗,很容易受骗。这里不是说所有上门推销者都是骗子, 而是说在没有搞清楚之前,千万不要签字。

 
上传: T.C
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