2017年 12月 18日 星期一    English    中文繁體
抵押贷款

1. 从2010年4月19日起,联邦政府将抵押贷款规则调整如下
        
         
第一项规定,无论借款人选择的是低利率还是更短期的抵押贷款,都要按照5年期固定利率抵押贷款的标准接受审核,衡量申请房贷者的还贷能力。这主要是为将来提高利率做准备,政府担心未来利率上升,收入不足者无力还贷而陷入财务危机。
       
        第二项规定,重新贷款时(refinancing),所发放的最高金额下调到房产价值的90%(目前的做法是95%)。政府目的是确保自住物业是更有效的积财方式,而不是借钱消费的快捷办法。
       
        第三项规定,投资人士欲使用政府担保的按揭贷款购买非自住物业,要求能交付20%的最低首付款,而非目前5%的最低首付。政府此举主要是打击以投机为目的的买房置业行为。

2. 你最多能贷到多少钱

         最高贷款额(M)的计算公式。

       A--家庭总收入(月)(税前)
       B--本金+利息(月)
       C--月地税+月取暖费+月管理费/2(如果是Condominium)
       D--月供房费用[D=B+C]
       E--每$1000贷款额的月供(本金+利息)(可从右表中查得。)

       银行一般允许家庭毛收入的32%用作供房费用 即:D=Ax32%

       你能贷到的最大额度(M):M=B÷Ex1000
                  
       
M=(B÷E)X 1000=[(D-C)÷E]x1000=[(Ax32%-C)÷E]x1000

       例:李先生和李太太的年收入总合是$90,000,那么A=90000/12=$7500
              
              假设年地税$3000, 月取暖费$100, 月管理费$350
              那么 C=月地税+月取暖费+月管理费/2=3000/12+100+350/2
                                                           =$525
              假设当前利率为5.0%,从右表中可得 E=5.82

              M=[(7500x32%-525)÷5.82]x1000=$322,160

              李先生的最大贷款额度是$32.2万左右。


              您也可以点击这里进行有关计算。

      
注:以上仅为粗略估算,如果您还有其他债务,可能要影响您的贷款额度。
           另外, 个人信用记录将影响您的贷款事宜。
            
 
3.  抵押贷款预批(Mortgage Pre-approval)

在自我评估之后,找经纪看房之前,拿到一个Mortgage Pre-approval是一个明智之举。Mortgage Pre-approval 是贷款机构根据你的收入和财务状况审批给你的贷款额度。它是一个书面贷款承诺,同时还会锁定一个利率给你在一定期限内有效。 这样做的好处显而易见。其一,你可以明确而切实的知道您可贷到的款数。其二,您可以得到一个比较好的利率,特别是利率向上攀升的时候。另外,也会给您后来的看房,下Offer,带来极大的方便。

 以下是你去见Mortgage Agent时须提供的文件材料:
  1. 个人信息,包括ID。
  2.
雇主提供的收入证明及具体工作证明。
  3. 其他收入证明。
  4. 所有银行账户信息,现有贷款,帐务资料。
 不同银行要求不同,建议问清楚之后,再行动

4. 如何选择不同种类的抵押贷款。

抵押贷款种类繁多,选择起来似乎不太容易。但搞清楚了抵押贷款以下几个专业术语的意思,也许就简单多了:

  1. 贷款额度Conventional or high-ratio):
    Conventional mortgage 是不超过房产购买价或平估价(appraised value)80%的贷款.剩下的20是您的头期付款(downpayment). 如果你不得不贷高于80%的款额, 那么, 您申请的就是High-ratio mortgage. High-ratio mortgage 可以高达95%, 也就是说, 您最少需5% downpayment. High-ratio mortgage 必需由Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)或 Genworth Financial Canada来提供保险. 保险费介于贷款额的1.25%和 3.75%之间, 可以一次付清,也可以并入贷款分期支付.

  2. 贷款利率(Fixed rate or variable rate)
    如果您申请的是 fixed-rate mortgage, 也就是说, 固定利率, 那么, 在整个贷款期限内, 利率都是一样的. 这样, 您就会准确地知道您的付款额是多少并且知道在该期结束时,您付掉了多少贷款. 如果您申请的是 variable-rate mortgage, 也就是说,浮动利率, 那么利率会随着整个市场的利率而上下浮动. 您每次的付款额保持不变, 但用于支付本金和利息的比率却不同. 当利率下降时, 用于支付本金的份额就多, 反之就少. 浮动利率一般比固定利率要底. 如果市场利率比较稳定, 采用浮动利率还是比较合算的.

  3. 还贷选择( Open or Closed)
    Open mortgages 指的是您可以在任何时候把所有贷款付清而没有任何罚款. 期限一般为短期. 如果您计划短期内卖房,或者, 在合同到期前, 想一次性偿还一大部份款项,那么, 这是一种很好的选择. Closed mortgages 是指在合同到期前, 您不能一次性还清贷款或偿还多于合同规定的份额, 否则, 您要支付罚金.

  4. 贷款期限(Long Term or Short Term)
   The term 是指贷款合同期限的长短. 一般有六个月到十年不等. 通常期限越短, 利率越低. 两年以下通常称短期(short term). 如果您认为市场利率会下跌, 可采用短期. 如果认为目前利率还可以,采用长期. 当贷款合同到期时, 可以把剩余贷款付清,也可以续贷. 可以继续与同一家贷款单位续签合同, 也可以另寻他家.

 
上传: T.C
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